Mietrecht – Stillschweigende Erneuerung des Mietvertrags
Bestandsverträge (im Folgenden nur „Mietverträge“) werden in der Regel (nur) für eine gewisse Dauer abgeschlossen. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes („MRG“) für mindestens drei Jahre. Wie sieht es aber rechtlich aus, wenn das Bestandsobjekt (im Folgenden nur „Mietobjekt“) nach Ablauf der Mietdauer vom Mieter weitergenutzt wird?
Stillschweigende Vertragserneuerung
Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer kann es entweder zu einer ausdrücklichen oder konkludenten Erneuerung des Mietvertrages kommen. Wird das Mietobjekt nach Ablauf der Mietdauer weiterbenutzt, ist gesetzlich von einer stillschweigenden Vertragserneuerung auszugehen. Das Gesetz unterstellt den Vertragsparteien in diesen Fällen eine schlüssige Willensübereinstimmung zur Vertragserneuerung.
Rechtlich gesehen handelt es sich hierbei aber nicht um die Begründung eines neuen Mietvertrags, sondern um eine Verlängerung, also um eine Fortsetzung des alten Vertrages.
Wie kann eine Vertragserneuerung verhindert werden?
Um eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages zu verhindern, muss der Vermieter rechtzeitig und hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen, dass er an einer Vertragsverlängerung nicht interessiert ist.
Der Wille des Vermieters muss nach außen hin hinreichend erkennbar sein und bei objektiver Würdigung des Sachverhalts kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer Vertragserneuerung aufkommen lassen.
Hat der Vermieter seine ablehnende Haltung zur Vertragserneuerung nicht ordentlich kundgemacht, muss er innerhalb von 14 Tagen nach dem Endtermin eine Räumungsklage einbringen. Hat er aber seinen Willen eindeutig und fristgerecht kundgemacht, so schadet ein längeres Zuwarten mit der Räumungsklage nicht. Auch dann nicht, wenn rechtsirrtümlich weiterhin Mietzins vorgeschrieben wird.
OGH bestätigt bisherige Judikatur
Der Oberste Gerichtshof hat in einer jüngst ergangenen Entscheidung zu dieser Thematik seine bisherige Judikatur beibehalten und ausgesprochen, dass jede im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Endtermin stehende eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung ausreichend ist. In solchen Fällen muss daher keine Räumungsklage binnen 14 Tagen erhoben werden, um eine stillschweigende Vertragsverlängerung zu verhindern. Nur wenn keine derartige Erklärung erfolgt, muss der Vermieter nach Fristende die Räumungsklage einbringen. Ansonsten droht eine (in manchen Fällen sogar unbefristete) Vertragsverlängerung.
Meine Kanzlei steht Ihnen bei Rückfragen gerne beratend zur Seite.
Dr. Halil ARSLAN. Ihr Anwalt für Mietrecht in Bregenz, Vorarlberg und Österreich.
